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重庆向北去

已有 970 阅读此文人 - - 敏友,经济解释 -

一座城市是如何选址的呢?如果我们把时间拉的很漫长,再把同一座城市在不同时期的位置像动画片一样连续翻页,那么就能清楚的看到城市在移动。

真正追问的问题是,控制城市选址的原理是什么?城市为了交易而产生,没有交易就没有城市。自然状态下农村也会发生定期或者不定期的圩市,一般由临时的小推车或者棚板等设备辅助,随着交易频繁程度提高和交易规模扩大,拥有永久建筑的街道比圩市就显得划算了。由此可见,圩市发展为街道,街道发展为城市,皆因交易而起。城市的本质,就是为了尽可能节省分工贸易的交易费用。地租是分工合作的产出巨利相当部分转移到土地之上。交易费用每降低一点,分工合作的产出往往有惊人的响应,城市规模就越大,地租也越高。

追求在局限条件下交易费用最低的经济规律控制着城市的选址变迁。交易费用最低的规律不变,城市位置的动画片轨迹反映着影响交易费用的局限条件的持续变化。反过来,如果我们能够抓到关键局限的变化,就能预测城市选址的发展。

通常来说,地势平坦非常有利于节省人流物流的交通成本。所以我们中华文明最早的大规模城市群就在关中和华北平原上发展起来,西南地区多山,城市群的密度就远远比不上其他平原地区,但往往山地中的一块坝子(平地)就成了当地某个小城镇的所在。平坦之外,开阔是另外一个非常有利于展开分工合作的条件。工商业者比邻而居,非常方便互相询价、发货、协作等生产过程,因此我们传统的城市都呈现出方块城或者放射状的特征,这绝非什么中央集权文化所导致,而是利用平坦开阔的地势向四周扩散去节省分工合作的交易费用。我们可以利用西双版纳去验证一下,究竟是中央集权文化还是经济规律导致的城市选择。版纳历来民族众多,傣王统治力远比上北方汉文化,但经济规律依然控制着当地人挑选着山地中的坝子去发展城市,并在最大的一个坝子上形成了辐射状的城市中心。

阐述了这么多,才轮到文章的主角重庆登场,之所以铺垫这么多背景,也是为了衬托重庆异峰突起的反例。重庆建城已历千年,一直舍弃地势相对平坦开阔的江北地区,却牢牢的根植在渝中半岛高耸的山岭之上。时间最睿智,这么强烈的反例是否真的推翻了城市利用地势平坦开阔来节省交易费用的逻辑呢?

渝中半岛历来是主城区

一个强烈的反例既有可能推翻一直有着广泛解释能力的理论,也有可能为这个理论增添新的深刻内容。重庆的反例是后者。

城市要处理的交易费用大致分为三类:第一,城市位置的不同选择会带来不同的货物通衢便利,因此城市间更准确的讲是市场间物流交通成本是最重要的交易费用,第二,同一城市内部展开分工合作的难易程度,通常表现为地势地貌,比如平坦开阔的平原远比形势逼仄的狭长山谷要容易展开分工合作,第三是人为制度局限。

传统的北方平原城市,同样平坦哪里通航便利就选择哪里,或者同样通航条件哪里平坦开阔就选择哪里。不同类型的交易费用往往是同方向变动,相辅相成,重庆的貌似反例本质上是因为遭遇了平原城市很少碰到的夸张的利弊取舍。明明存在地势较为平坦的选择,舍易求难其实是为更大的通航之利不得不承受的代价。换句话说,城市遵循交易费用最低的经济原则不变,但交易费用的不同组成部分互相拆台,要合在一起加减之后再取舍。峡与江各有利弊,大山大川,大加大减,正是交易费用重点的变化导致了看似反例的现象。

但如果要深究下去,鱼与熊掌不能兼得更深的原因何在呢?江北地区也有嘉陵江的航道,为什么就不能在江北平坦地貌上展开分工贸易呢?这个困扰我很久的问题,无意中被一副地球知识局的地图所解开。

长江和嘉陵江的货流成为了决定重庆城区选址的关键因素

放大视野,能清楚的明白长江的货流远胜嘉陵江。长江上游的经济腹地是成都平原城市群,而嘉陵江上游腹地则为半平原半山地的川东北南充城市群,成都平原的发达程度远胜南充地区。顺长江而下为重庆带来的是远为丰饶的成都物产,成都富裕又是因为其平坦开阔的地理优势。多么有趣的经济画面,正是远在长江上游的成都地租远胜南充,才决定了更靠近长江的渝中山岭比江北平地的地租更高。多么有趣的话题,成都和重庆经常互相死掐,但千年来为重庆城市选址的关键先生竟然是成都。

让我们张开想象的翅膀,假设出偷天换日般的转变:如果南充繁华程度不逊色于成都,则两江货流接近,那么兼得两江通航之利的半岛地租最高,但江北因为平坦的地利也能发展为城市,而不至于一直沦落为农地;如果南充和成都的繁华程度颠倒,则嘉陵江的货流远超长江上游,那么无疑重庆城区将北移到江北,半岛山地零落不堪。

当然无法真的偷天换日去检验上述推论,但可以抽象出想象中的交易费用的重点,放到现实中观察寻觅,如果有类同性质的现象呼应,那么就应该出现类同的城市变迁,从而帮助我们去验证假说中的理性成分。

让我们把目光移到上海去碰碰运气。这座近代崛起的伟大城市,按照交易费用变迁控制城市变迁的逻辑,百年沧桑中一定能找到什么巨大的转变吧。今日上海由过去华亭县、上海县逐渐发展而来,历来不如苏州、昆山发达,直到十六铺码头的物流繁华超越了周庄朱家角等一大堆依托京杭大运河的内陆港才得以逆转,本质是随着航海技术的发展海运效率远超运河,导致地租背后的物流成本逆转。再看上海市内浦东和浦西的差异,虽然海运的发展让整个城市的重心逐渐向东移动,但浦西三面接壤地租较高的昆山朱家角嘉善,融入整个长三角分工的成本明显比面朝大海的浦东便宜太多。直到现代海运进一步大发展,万吨以上船型彻底告别十六铺的内河港口,为了融合海港与内陆物资需要另起炉灶提供港口道路等基础设施,至此浦西与浦东的交通便利基本拉平,而浦东的制度局限开始发挥作用。一张白纸的浦东,在规划、拆迁等制度成本上大占便宜,陆家嘴的奇迹其实反应着交易费用在重点上的改变。让我们把上海数百年沧桑连成画面,我们分明能看到整个城市逐渐朝东而去,而控制这一过程的正是在不同局限变化下城市追求最低交易费用的经济规律。

中国有一个沿海货运指数,反映着南来北往的物资高度依赖沿海航运线路,也反映了作为被替代品的京杭大运河的没落。今天的乌镇靠着昔日的水市街景,吸引了如梭的客流,可能少有人留意到京杭大运河就在乌镇的一侧,运河今天还在通航,但无论如何也恢复不了往昔的繁华。乌镇比较幸运,时来运到,把过去的市场之利变成了旅游收入,一种地租转化成了另外一种地租。每一次重大交易费用的局限变化都会带来无数城市的兴衰,不是每座城市都能有乌镇或者威尼斯的运气。我们可以猜想一下,如果中国南北之间真的实现了特高压输电,又有多少依靠沿海指数的城市随之兴衰呢?

最后我们回到重庆,看看这里已经和正在发生的重大局限转变,是如何影响城市的走向的。

物流格局转变

首先是运输方式发生了此消彼长。遭受高速公路、铁路强大竞争,内河航运在社会总运输量中的占比持续下降,以2016年为例,内河货运量只相当于公路运量的10%出头。一句话,内河航道对于城市地租的影响力已经不再具有历史上那样重要的地位了。其次是长江航运的货源方向变了。即使在残存的长江航运内部也发生了重大转变,随着三峡工程的问世,长江中下游发达的城市群已经取代了成都平原的第一货源地地位。嘉陵江和长江交汇处以下的主航道和集装箱港完全打破了江北和渝中半岛竞争物流地位的格局。

地形优势得以发挥

物流格局的变化让江北至少和渝中半岛处于同一起跑线上,那么江北地势平坦开阔的优势就得以发挥了。

重庆地形全貌

重庆最大的地貌特征就是有五条平行岭贯穿,平行岭的间距呈现出北向开阔,越往南越收窄。这样的地理条件虽然总体上不利于经济发展,但如果只以分析域内的优劣,则因为局限清晰明朗,结论反而变得十分肯定。长江南岸基本上被长江和山势割得凌乱破碎,仅有的平坝子面积太小,根本展不开大规模的工商业分工,因此虽然和渝中半岛一样得享长江之利,但历史上始终没有成为主城区。

图中易见,嘉陵江以北两条平行岭之间有一块最大的平地,过去受制于交通劣势,始终未能发展,今天时来运转。

人为局限

白纸好作画。物流成本的劣势逆转,地势平坦开阔的优点得以发挥,制度成本极低,风趁火势,江北在过去二十年间成为了重庆发展的最快的区域。经济规律始终如一,随关键局限转变而转身,重庆开始向北而去。

大局限是长期而稳定的客观条件,重庆向北而去的趋势不会昙花一现,而是刚刚才开始。我们更关心的是如何指导未来,如果一个人打算在重庆买房投资,怎么挑选最佳区域呢?

透过前文的分析,我们已经知道重庆向北而去,大范围已经确定。让我们继续补加条件,加强约束来让理论的逻辑含义变尖锐,看看最后指向江北何处。

1、找到最大的坝子

三个坝子

绿色线条表示江北大致上被山岭分割成三个坝子,大小形态分别由红色圆圈示意。

江北整体而论算得上重庆最大的一块平坦开阔之地,但细分下去还有大小形态各异的三个坝子。在漫长的城市发展过程,坝子大小背后的交易费用规律会越发明显的发挥作用,从而决定不同区域的城市功能布局(长官意志只能加速或者延缓但不能逆转进程),从而最终决定不同的地租。

所以,首先被排除的是左上那个较为狭长的区域。我们在剩下两个区域中继续加强约束。

2、白纸的优势

中国的城市发展日新月异,三十年前最乐观的预言家到了今天都难免合不拢嘴。重庆也不例外,不管是市场自发还是历任政府规划,较早开发的区域都面临道路管网、建筑群的业态等跟不上发展的情形。白纸的制度成本低,替我们再排除了下方坝子的左侧绝大部分较早开发区域,仅剩最后两块区域继续PK。

二选一

3、黄奇帆也解决不了的稀缺

重庆经济增长快,主城区一直保持人口净流入,但房价相对可比城市来说十分便宜,这是怎么做到的呢?黄奇帆功不可没,他带来了集大成的长三角土地开发知识,大手果断土控收储,重庆政府手中的一级土地储备的充足程度是少有其他城市能比拟的。相对于其他城市边拆迁边发展的做法,黄主政的客观的效果是极大的降低了楼板价中的制度费用,这也是重庆房价相宜的关键所在。

如果土地是完全均质的,那么黄的超级土控的确既能按住整体的也能按住局部的楼板价。即使土地并非均质,不同位置有不同的稀缺性,超级土控还是能很大程度上起作用。但有一种类型的房产基本不受土控影响,甚至能从超级土控中受益,那就是城市型豪宅。由于适于发展城市型豪宅的位置较少,超级土控增加供应的效果较弱,而相宜的楼板价却可以让城市保持高速发展,这实际上不断的提高了城市型豪宅的质量。

比邻传统闹市区和坐拥城市天际线景观是城市型豪宅的重要条件,由此我们排除了右上方的坝子。至此,我以为重庆买房的最佳区域是图中标识为方块的区域。

目标区域

当然,再好的投资标的皆需要过估值一关,但我不打算再继续对房价本身做出评估。行文至此,逻辑结论最起码可以指导这样一种行为:卖掉方块区域以外的投资房产,转为下注方块区域以内,这样的套利行为回避了估值的高低麻烦,只确保自己在最佳的坐席上。

 

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