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买还是租?

已有 412 阅读此文人 - - 敏友,未分类,经济解释 -

朋友转来一个老段子,几年前看过,今日却有了新意。故事说:一个年轻漂亮的美国女孩在网上论坛金融版上发表了一个问题帖:《我怎样才能嫁给有钱人?》“我下面要说的都是心里话。本人25岁,非常漂亮,是那种让人惊艳的漂亮,谈吐文雅,有品位,想嫁给年薪 50万美元的人。你也许会说我贪心,但在纽约年薪100万才算是中产,本人的要求其实不高。”发帖后引来一个银行家回复,大意是美女属贬值资产,银行家是升值资产,买进并持有不划算,适合的方式是租而非买。辣帖经久不衰,可见共鸣者众。

逻辑上有误

今日重读必须指出的是,广为接受的银行家逻辑竟然有着明显的错失。郎才女貌的交换,因为用未来升值的财富来交换贬值的容颜要亏损而被拒绝!怎样才可能?不同的收入时间图案大可以用同一利率条件折成不同现值进行比较,利率有变现值有变。如果两人都说真话,“惊艳的漂亮PK50万美元年薪”,明显女孩稀缺程度更高,利率落入有助银行家胜出的范围机会渺茫。

交易费用决定合约选择

银行家进而提供的合约是“只租不买”。租金是市价,婚约是市场以外的代价,租约要接受痴心汉的挑战。不考虑交易费用,两价必须价值相当才有竞争力,算进交易费用,租约怎打得过婚约?看漏了竞争局限的银行家,莫非后来是去了雷曼?

市价来得很不容易,能见着的都是淘汰后的胜者。不采用市价,而以婚姻产权作为代价形式,明显是节省了度量监管等一大堆的费用。容颜易老,但生孩子的基因可不会老,怎样算价?陪伴计时,但生活琐碎,时间只是委托质量,市价度量处理不了。离婚要互相申诉履行职责与否,来确认产权的分割,可见婚姻合约中明显的等价交换的性质,选择以武断的法官判决处理,节省了度量监管的大麻烦。

交易费用的局限决定了合约选择。买还是租的问题,其实是合约选择的问题。

谁是房东

单以产出角度看,谁是物主不是个重要的问题。但不少领域有着明显的规律,物权的归属划分有讲究,更重要的是产出的质量或者财富的多寡会受到影响。

商业地产和普通住宅的业权有明显的区别。就实际经营使用者和业权归属者的分离程度看,商业地产两者的分离明显高过,开发商乐于“持有并经营”的物业类型明显集中在商业地产上。这是因为商场隔邻之间影响显著,卖什么不卖什么都互相干扰。夸张的例子是时装店里可以卖炸臭豆腐,自己发达却把周围搞得乌烟瘴气。这样将业权集中在一人手中,可以大大节省资源使用的协调成本。这样的安排越高档商场越明显,而绝大部分百货商如果不是面对统一业权,不考虑入驻。

普通住宅理论上也可以“持有并出租”,但少有开发商这样选择。因为没有减少邻里行为干扰而带来的财富上升,却多了监督使用和管理收租的麻烦。转观高档写字楼有两个麻烦需要协调,一是住户频频更换会有装修的扰邻,二是为杜绝外卖污染和拥挤电梯可能要补贴自有食堂。产权不统一,大业主无法直接挑租客,补贴餐厅也容易肥水流进外人田。潘石头决定SOHO转型持有写字楼物业,是卖房子不如卖股票的意思,想必权衡许久,用心良苦吧。

(“一曲琵琶知音少”,本文飞脚踢倒流氓银行家以正视听,美女们应当撒欢解气了。价格理论男友知趣好耍,竞价求生,漂亮女孩岂不正中下怀,哈哈!)

  • 田勇 - 2016年1月2日

    一次无意关注张五常先生的博客,让我看到了这个网站。这里的每篇文章都写的非常有趣,适合我们这些没有经济学基础的人阅读,学到不少知识。以我本人的水平,在《买还是租》这篇文章中,对第一个例子的分析还是有些不太懂,见笑了。还得继续学习了。

    • francofang - 2016年2月4日

      用利率将未来的收入折现,银行家和美女未来的收入都折现成现值比较。

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